Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 

Visto:

            El expediente Nº 1244-D-2006 de autoría del Diputado Diego Santilli referido a la creación del Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad, y;

Considerando:

            Que la Ley Nº 13.512 exige la presencia de un administrador como representante del consorcio de propietarios de propiedad horizontal;

Que la Ley Nº 941 de la Ciudad crea un Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal donde se inscriben obligatoriamente los administradores de Propiedad Horizontal que lo hagan en forma profesional y habitual y administren uno o más consorcios de propietarios en forma onerosa, profesional y habitual, haciendo efectivo el requisito de la publicidad ante terceros;

             Que actualmente se carece de criterio metodológico y operativo unificado que permita mediante normas técnicas homogéneas conocer las obligaciones del administrador;

             Que es necesario el ordenamiento legal que posibilite la creación de una entidad que vele y ejerza el poder de policía respecto al ejercicio de la actividad profesional de los administradores de consorcio, teniendo a su cargo, el gobierno de la matrícula;

             Por lo expuesto, esta Comisión de  Legislación General y del Trabajo aconseja la sanción de la siguiente

 

LEY

 

 Artículo 1°.- Objeto. El ejercicio de la profesión de Administrador de Propiedad Horizontal - establecida en el art. 9º inc. a) de la Ley Nº 13.512- en la Ciudad de Buenos Aires se regirá por las prescripciones de la presente ley y subsidiariamente, por las normas de los códigos de procedimientos nacionales y demás leyes que no resulten derogadas por ésta.

La protección de la libertad y dignidad de la profesión de Administrador de Propiedad Horizontal forma parte de las finalidades de esta ley y ninguna de sus disposiciones podrá entenderse en un sentido que las menoscabe o restrinja.

 Artículo 2°.- Requisitos ejercicio. Para ejercer la actividad de administrador de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se requiere:

a) Ser mayor de edad;

b) Poseer título universitario y/o terciario de administrador de Propiedad Horizontal o equivalente análogos contenidos expedido o revalidado en la República Argentina conforme lo disponga la reglamentación;

c) No encontrarse incurso en las incompatibilidades o impedimentos previstos en el artículo siguiente;

d) Abonar las sumas que establezca la reglamentación para sustentar el Colegio;

e) Contratar a la orden del organismo que tenga a su cargo la matricula, un seguro de caución o constituir garantía real por el monto que establezca la reglamentación, como garantía de su actividad profesional;

f) Acreditar un mínimo de actualización profesional anual. Los cursos deben ser dictados por entidades con reconocida trayectoria en la representación de la actividad de los Administradores de Inmuebles sujetos a la ley 13.512, previa aprobación por parte del Colegio del programa de capacitación;

g) Constituir domicilio legal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 6º.Sociedades. Si la administración es ejercida por personas jurídicas que se hallen regularmente constituidos, sus gerentes y/o representantes legales facultados estatutariamente para comprometerlo deben cumplimentar todos los requisitos de esta ley.

Capítulo III
De los deberes, derechos

Artículo 7º. Deberes. El Administrador de Propiedad Horizontal debe:

a) Comportarse con lealtad y buena fe en el desempeño de sus funciones;

b) Administrar el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas legales vigentes, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio, y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios;

c) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea, atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio;

d) Contratar la provisión de bienes, servicios o realización de obras, bajo los procedimientos establecidos en la normas técnicas dictadas por el colegio profesional, con proveedores que reúnan los requisitos contenidos en dicha normativa

e) Llevar en legal forma los libros del Ente de Propietarios de Propiedad Horizontal, según lo establece la ley de Propiedad Horizontal, las leyes laborales y cumpliendo con lo dispuesto por las disposiciones contenidas en  las normas técnicas dictadas por el colegio profesional;

f) Archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la administración del Consorcio que se establezcan y bajo las formas contenidas normas técnicas dictadas por el colegio profesional;

g) Solicitar a los Propietarios del Consorcio, fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios; el Administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad, que no cumple, un Certificado de Dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires;

h) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, redactar el orden del día y labrar el Acta respectiva;

i) Contratar las pólizas de seguros obligatorias, y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir;

j) Expedir certificado de libre deuda y posibles pasivos sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal a simple requerimiento de los interesados y/o del Escribano interviniente en el acto traslativo de dominio, para lo cual percibirán los aranceles dispuestos por el Colegio para su ejecución, entregando una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio, así como fotocopia del Reglamento Interno si lo hubiera;

k) Practicar la liquidación mensual de expensas -la que deberá contener la información y respetar el formato establecido en las normas técnicas dictadas por el colegio profesional- y recaudar los fondos necesarios para satisfacer lo dispuesto en el inc. c) del presente artículo;

l) Nombrar y despedir el personal del Consorcio;

m) Presentar anualmente una declaración jurada ante el colegio profesional la que deberá contener la información que establezcan normas técnicas dictadas por el colegio profesional;

n) Contratar, a requerimiento de la asamblea, un profesional matriculado con incumbencia en la materia para que audite las cuentas anuales del consorcio y emita un informe técnico correspondiente tal cual lo establecido en normas técnicas dictadas por el colegio profesional;

ñ) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes; en un plazo de diez (10) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio, y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente artículo;

o) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio;

q) Denunciar al Consejo Directivo todo caso de ejercicio ilegal de la profesión;

r) Abonar con puntualidad las cuotas de la colegiación. Se hallan exentos de esta obligación, los profesionales que en virtud de incompatibilidad de carácter legal se hallen impedidos de ejercer libremente la profesión, así como los que con razón fundada soliciten la suspensión de su matrícula por no ejercer temporalmente la profesión. No podrán elegir ni ser electos los profesionales que adeudaren al Colegio cuotas de afiliación;

s) Constituir la fianza que determine el Colegio;

t) Cumplir las normas vigentes que hagan al ejercicio profesional;

u) Informar de todo cambio en el domicilio real.

Artículo 8º. Derechos. El Administrador de Propiedad Horizontal tiene derecho a:

a) Percibir los honorarios y aranceles que devengue la gestión realizada. La gestión del Administrador nunca se presume gratuita;

b) Ser depositario y custodio de los dineros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal; en caso de que la Asamblea de Copropietarios decida el  manejo conjunto de dichos fondos, deberá  constar en el Acta de la respectiva Asamblea  la identificación de los propietarios designados a tal fin, con la trascripción de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera  a cada uno de ellos y su aceptación explícita con firma del Acta correspondiente en el Libro de Actas;

c) Dejar de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios o del Consejo de Propietarios, previa notificación a éstos, que fuera contraria a las leyes y decretos nacionales o de la Ciudad, reglamento de copropiedad, reglamento interno, norma técnica dictada por el Colegio Profesional  y/o cualquier otra disposición legal;

d) Desconocer cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios que haya sido adoptada sin el quórum o sin las mayorías obligatorias, previa notificación escrita a los Propietarios;

e) Emitir su voto en las elecciones del Colegio para la constitución de las autoridades del mismo y poder ser electo de acuerdo con lo que establezca la respectiva reglamentación;

f) Proponer al Colegio iniciativas consideradas de utilidad;

g) Ser defendidos por el Colegio toda vez que se vean afectados sus derechos;

h) Gozar de los beneficios que emanan de las actividades y funciones del Colegio;

i) Contribuir al mejoramiento deontológico, científico y técnico de la profesión con un correcto y honesto ejercicio;

a) El Gobierno de la matrícula de los Administradores de Propiedad Horizontal que ejerzan su actividad en la Ciudad de Buenos Aires, sea habitual o esporádicamente. El Colegio puede denegar la inscripción en la matrícula de todo profesional afectado por una inhabilidad o incompatibilidad legal o cuando existiere una condena judicial firme por delito doloso o sanción del tribunal de disciplina, que a juicio de los dos tercios de los miembros que componen el Consejo Directivo del Colegio, hagan inconveniente la inscripción solicitada. La resolución que recaiga será apelable, por ante la Cámara de Apelación en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires.

Una vez denegada la solicitud, el profesional no podrá volver a solicitarla hasta transcurrido un año desde la resolución que la deniega. Cuando se cancele la matrícula profesional el interesado no podrá solicitar su reinscripción hasta pasados dos años de la resolución que la cancela.

b) El ejercicio del poder disciplinario sobre los matriculados.

c) Defender a los miembros del Colegio para asegurarles el libre ejercicio de la profesión conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. Practicada cada inscripción en la matrícula, el Colegio, a través del Ente Cooperador de Matriculación expide una credencial o certificado habilitante para el interesado, dejando expresa constancia en su diploma de la inscripción.

Es obligación de las autoridades mantener depurados los padrones de profesionales matriculados debiendo informar a las autoridades administrativas que corresponde, toda novedad que se registre.

d) Dictar las normas de ética profesional y aplicar las sanciones que aseguren su cumplimiento.

e) Vigilar y controlar que la administración del Consorcio de Propiedad Horizontal no sea ejercida por personas carentes de título habilitante, o que no se encuentren matriculados.

f) Administrar sus bienes y recursos de conformidad a la presente ley y a su reglamento interno. El Colegio tiene capacidad legal para adquirir y administrar bienes, los que sólo pueden destinarse a cumplir los fines de la institución, pudiendo asimismo aceptar donaciones y legados.

g) Dictar, por iniciativa del Consejo Directivo y aprobación de la Asamblea, el Reglamento Interno del Colegio y sus modificaciones.

h) Tutelar la inviolabilidad del ejercicio de la actividad en todos sus órdenes, estando investida a esos efectos de legitimación procesal para ejercitar la acción pública.

i) Recibir denuncias de las personas físicas o jurídicas que se consideren afectadas en modo alguno por los actos, acciones u omisiones que realizaren tanto las personas físicas como jurídicas que llevaren adelante la administración de Propiedad Horizontal. La denuncia no está sujeta a formalidad alguna pudiendo realizarse únicamente por escrito. Recibida la denuncia se debe dar inmediata intervención al Tribunal de Disciplina quién resolverá la cuestión. La denuncia realizada ante el Colegio Público de Administradores debe ser realizada por el interesado y no requiere patrocinio letrado. En todos los casos se debe acusar recibo del hecho, queja o denuncia recibida. Quien realice una denuncia puede solicitar que su reclamo sea confidencial o su identidad reservada.

j) Ejecutar las fianzas en caso de corresponder.

k) Responder a los consorcios afectados hasta los límites incluidos en la fianza.

l) Informar y asesorar a los Copropietarios sobre sus derechos, asegurándoles trato equitativo y acceso a la información conforme al artículo cuarenta y seis (46) de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

m) Organizar e informatizar el Registro de Administradores de Propiedad Horizontal.

n) Celebrar convenios con establecimientos, delegaciones, instituciones y/o personas físicas o jurídicas, sean públicas o privadas.

ñ) Realizar toda otra acción conducente para el cumplimiento de su objeto.

o) Dictar las normas técnicas obligatorias para el ejercicio profesional.

a) Cuota de inscripción y anual que deben pagar los Administradores inscriptos y en ejercicio de la profesión. El valor de estas cuotas es fijado anualmente por la Asamblea de Delegados;

b) Donaciones, herencias, legados y subsidios;

c) Multas y recargos establecidos por esta ley;

d) Con los intereses y frutos civiles de los bienes del Colegio;

e) Con los aranceles que perciba el Colegio por los servicios que preste;

f) Todo otro ingreso proveniente de actividades realizadas en cumplimiento de esta ley.

6.   Aprobar las Normas Técnicas Obligatorias para el ejercicio profesional.-

Art. 44 °.- Comuníquese, etc.

Disposiciones Transitorias

Primera- Quienes se encuentran ejerciendo la profesión de Administradores de Propiedad Horizontal sometidos a la Ley Nº 13.512 al momento de la sanción de la presente ley, quedarán matriculados presentando ante la Comisión Normalizadora el certificado de inscripción en el Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires creado por la Ley Nº 941, debiendo cumplir todas las exigencias que dicha ley establece para el ejercicio de la profesión.

Segunda-Comisión Normalizadora. Se constituye una comisión normalizadora con un mínimo de 1o (diez) miembros encargada de la organización inicial del Colegio. Sus integrantes serán designados por el Poder Ejecutivo previa consulta a las entidades representativas de los administradores de propiedad horizontal con personería jurídica que tengan como mínimo 3 (tres) años de antigüedad en su funcionamiento.

Tercera- Derechos y Obligaciones. Quienes resulten designados para integrar la Comisión Normalizadora, tendrán los siguientes derechos y obligaciones:

 

Sala de la Comisión : ... de ... de 2007

                                                                                  ENRÍQUEZ, JORGE

                                                                                  Presidente

CAEIRO, FERNANDO                                            TALOTTI, MARTA

Vicepresidente

CENTANARO, IVANA                                            DESTÉFANO, ROBERTO

DEVOTO, RUBÉN                                                   FAILDE MOURE, PABLO

DE ESTRADA, SANTIAGO                                    ZAGO, OSCAR