DISPOSICIÓN N.°
4116/DGDYPC/11- BO- CABA nº 3797- 23-11-2011
Buenos Aires, 12
de octubre de 2011
VISTO:
La Ley Nº 941, Ley
3254, Ley 3291, el Decreto Nº 551/10, el Decreto 801-GCBA/09, y
802-GCBA/09, la
Disposición Nº 6013-DGDYPC-2009, la Disposición Nº
230–DGDYPC-2010,
la Disposición Nº 1423–DGDYPC-2010, la Disposición Nº
3205–DGDYPC-2010,
la Disposición Nº 3882–DGDYPC-2010, la Disposición Nº
5330–DGDYPC-2010 y
CONSIDERANDO:
Que la Ley N° 941
del Registro Público de Administradores de Consorcios de
Propiedad
Horizontal ha sido modificada por la Ley 3254 y la Ley 3291;
Que en el Poder
Ejecutivo dictó el Decreto N° 551/10 reglamentario de la ley ut-supra
mencionada;
Que el artículo 4°
del decreto mencionado ut-supra designa a la Dirección General de
Defensa y
Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley N°
941
–texto conforme
Leyes N° 3.254 y 3.291–, quedando facultada para dictar las normas
instrumentales e
interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado
régimen
legal y la
presente reglamentación, Que, por el Decreto Nº 1361/00 se creó la
Dirección
General de Defensa
y Protección al consumidor, dependiente actualmente de la
Subsecretaria de
Atención Ciudadana de Jefatura de Gabinete;
Que, en
concordancia con el espíritu de la Ley 941 modificada actualmente
por la Ley
3254 y 3291 se
dicta el Decreto Nº 551/10 Reglamentario de las mismas mediante el
cual se designa a
la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como
máxima autoridad
de aplicación con las facultades de vigilancia, contralor y
aplicación
establecidas en
dicha normativa;
Que asimismo dicho
reglamento faculta al Director General de la Dirección General de
Defensa y
Protección al Consumidor a dictar las normas instrumentales e
interpretativas
necesarias para la correcta implementación y aplicación de la Ley Nº
941 y
concordantes.
Que conforme las
modificaciones fundamentales que se han introducido en la Ley 941
y las infracciones
que se detallan en el artículo 15 de la misma las actuaciones
deberán analizarse, instruirse y sancionarse de modo uniforme e
igualitario;
“Artículo
15.-Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:
a. El ejercicio de
la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal
sin estar
inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción
de lo
dispuesto en el
art. 3º.
b. La contratación
de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con
prestadores que no
cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.
c. El falseamiento
de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d. El
incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y
10, cuando
obedecieran a
razones atribuibles al administrador.
e. El
incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
f. Para el caso de
los administradores a título voluntario/gratuito, la única
infracción
será la no
inscripción en el Registro.
g. El
incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo12.”
Que atento ello se
han de establecer los parámetros mediante los cuales se pondrán
en práctica las
sanciones pecuniarias de las que habla el artículo 16 de la actual
Ley
941;
“Artículo 16.-
Sanciones: Las infracciones a la presente Ley se sancionan con:
a. Multa cuyo
monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
correspondientes
al sueldo básico
de la menor categoría de los encargados de casas de renta y
propiedad
horizontal sin vivienda.
b. Suspensión de
hasta nueve (9) meses del Registro;
c. Exclusión del
Registro.
Se puede acumular
la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los
incisos b) y c).
En la aplicación
de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el
perjuicio
patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la
reincidencia.
Se considera
reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual
especie,
dentro del período
de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.”
Que dados los
parámetros se deberán tener en cuenta, al momento de generar el
proyecto de
disposición, los cambios de conducta de los administradores a
sancionar,
que en respuesta a
la imputación de las presuntas infracciones corrija o repare las
faltas en las que
hubiere incurrido;
Por ello, y en uso
de las atribuciones legales conferidas por la Ley 941 y la Ley 757,
EL DIRECTOR
GENERAL DE DEFENSA
Y PROTECCION DEL
CONSUMIDOR
DISPONE
Artículo 1º.-
Establecense los parámetros a seguir al momento de aplicar las
sanciones conforme el articulo 16 inc. a) de la Ley 941 cuyo detalle
se encuentra expresado en la tabla que forma parte de la presente
como Anexo I;
Artículo 2º.-
Determinase que en aquellos casos que lo amerite se tomará en cuenta
la
actitud del
administrador posterior a la imputación de la denuncia a los fines
de
disminuir en hasta
un cincuenta por ciento la sanción predeterminada para el o los
artículos
infringidos.
Artículo 3º.-
Regístrese. Publíquese en el Boletín Oficial. Notifíquese a
Procuración
General. Cumplido,
Archívese. Gallo
********************************************************************************
Artículos de la
Ley 941 t.o. Leyes 3254 y 3291 citados en el ANEXO I-
Artículo 2º.- Obligación de inscripción:
La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso
ni
gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as:
Se denominan
Administradores/as Voluntarios/as a todos/as
aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de
edificios y cumplan la función de administrador sin
percibir
retribución alguna.
Artículo 4º.-
Requisitos para la inscripción:
Para poder
inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la
siguiente documentación:
a.
Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de
existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social,
modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas
inscripciones.
b.
Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
c.
Número de C.U.I.T..
d.
Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y
Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la
reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben
cumplir con este requisito.
e.
Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
f.
Certificado de aprobación de un curso de capacitación en
administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y
forma que establezca la reglamentación de la presente.
Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán
presentar:
a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad
b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener
los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo
y designación ad honorem
como administrador. Asimismo, descripción de la unidad
funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del
Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración
jurada de la totalidad de los copropietarios.
Artículo 6º.- Certificado de
Acreditación: …………………..
El/la
administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de
acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se
realice a fin de considerar su designación.
Artículo 9º.-
Obligaciones del Administrador.
En el ejercicio de sus funciones deben:
a.- Ejecutar
las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo
previsto por las normas vigentes.
b.- Atender a
la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por
las normas vigentes.
c.- Asegurar
al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente
del Consorcio y terceros.
d.- Llevar en
debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e.- Llevar
actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el
que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los
copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los
poderes que se presenten.
f.- Conservar
la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
g.- Denunciar
ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y
las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo
permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las
normas vigentes.
h.- Depositar
los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del
Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la
asamblea de propietarios.
i.- La
gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal
debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo
disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de
control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias
Económicas.
De igual
forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la
realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del
Derecho.
Para lo
dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los
profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa
correspondiente.
j.- Convocar
a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los
reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando
lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la
misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
k.- En caso de
renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a
su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún
caso, la retención de los mismos.
l.-
Los
recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los
siguientes datos:
a).- Denominación y domicilio del consorcio.
b).- Piso y departamento.
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.
d).- Mes que se abona, período o concepto.
e).- Vencimiento, con su interés respectivo.
f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración,
CUIT y número de inscripción en el Registro.
g).- Lugar y formas de pago.
m.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de
Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria
del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2)
días hábiles desde su recepción.
Artículo 10.- De las liquidaciones
de expensas: Las liquidaciones de expensas
contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o
C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
b.- Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de
Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de
Renta y Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o
pasivo total.
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría
del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras
detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de
descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a
contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de
C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos
provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número
de cuota que se abona.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía,
número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la póliza y número de la cuota que se
abona.
g.-
El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios,
detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de
Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y
período al que corresponde.
h.-
En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras
causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la
liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado
interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital
reclamado.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del
Consorcio correspondiente al mes anterior.
Artículo 11.-
Requisitos para contratar:
Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a
la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de
bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los
siguientes requisitos:
a.-
Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la
legislación vigente así lo disponga.
b.-
Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la
inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o
contratista.
c.-
Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de
obra, por separado.
d.-
El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e.-
Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de
esta.
f.-
El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g.-
Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o
contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y
de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores
autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los
administradores deben exigir original de los comprobantes
correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el
plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno
mayor.
En aquellos
casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para
evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del
cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la
intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo
prescripto.
Artículo 12.- Declaración jurada:
Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por
esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente
contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a.-
Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si
lo hace a título gratuito u oneroso.
b.-
Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c.-
Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales,
de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter
obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si
correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios
dependientes de cada uno de los consorcios que administra.
d.-
Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e
inspecciones legalmente obligatorios.
e.-
Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por
este, destinado a garantizar sus responsabilidades como
administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia
de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo
del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional
emitido por una compañía de seguros.
Se
exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as
administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.
ANEXO
(MONTOS DE SANCIONES)